マンション経営に必要な資金調達方法

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借入額は一定の割合以下にすること

マンション経営をするためには当然のことながらマンションを購入する必要があります。マンションを購入するとなると、少なく見積もっても何千万・数億単位の出費になることも珍しくありません。これだけのお金を自分ですべて用意するのは一部の人間だけでしょう。通常は不動産担保ローンのような融資を受けて経営することになるはずです。金融機関などに資金調達をするのが一般的な方法です。ただし住宅ローンなどほかのローン同様、融資を行うにあたって金融機関は審査を実施します。
金融機関の審査はつまるところ、融資をしたお金が返ってくる見込みが高いかどうかです。入居者をきちんと確保できるか、そして購入金額に占めるローンの割合も重要です。もし借入額が大きければ、月々の返済額もどうしても大きくなります。マンション経営の場合、家賃収入の中から返済資金をねん出する形になるでしょう。借入額が大きいと、たった1室から2室空き部屋になっただけでも赤字になる、返済が厳しくなる恐れも出てきます。
不動産経営を行うにあたって、毎月100パーセントの入居率を続けることは至難の業です。一般的にみて空室率は30パーセント前後が相場になるといわれています。ということは無理のない不動産経営をするにあたって、満室時の70パーセント程度の家賃収入になったとしても赤字にならないように資金調達する必要があります。ローン返済が大きく、手持ちのキャッシュは少なくなります。その結果、修理・メンテナンスに回す資金が不足しやすくなります。このため建物の劣化が進み、入居者がなかなか集まらなくなるといった負のサイクルに陥る危険性もあります。
もし金融機関で資金調達するのであれば、物件価格の6割から7割を上限としましょう。自己資金が3割から4割程度になるような物件を探して、利益の確保できそうかどうか検討しましょう。

資金はどこから調達すればいい?

マンション経営に必要な資金を調達する方法ですが、一般的には金融機関からの融資が多いです。金融機関の中でも審査の厳しさは若干異なり、いわゆるメガバンクをはじめとした都市銀行は最も審査が厳しいといわれています。続いて地方銀行、信用金庫の順番で難易度は下がるといわれています。もし自分が審査通過できるかどうか不安というのであれば、信用金庫がねらい目です。信用金庫は先ほども紹介したように審査が甘いといわれています。プラスいろいろと担当者が親身になって相談に乗ってくれるところもおすすめポイントです。不動産経営を初めて行う場合、不安な点・よくわからない点もいろいろと出てくるでしょう。このような部分についてもいろいろとアドバイスしてくれます。このように親身になってくれる担当者だと、例えば融資実行するかどうかの最終判断はその担当者ではなく、その上司となるでしょう。親身になってくれる担当者は上司に対しても積極的に説得してくれます。信用金庫から融資を受ける際には、担当者といろいろな話をしてみましょう。熱心になってくれる担当者であれば、融資実行の過程でもこちら側の味方になってくれる可能性は高いです。
金融機関の場合審査通過しても、融資実行されるまでの長い時間がかかります。もし融資実行されるまでに資金調達する必要がある場合、ノンバンクからつなぎ融資を受ける方法もあります。ノンバンクでも不動産担保ローンを提供しているところもあって、金利は高いですが金融機関よりも審査にかかる時間が短いのですぐに融資実行される傾向があります。

事業計画を立てて説得しよう

マンション経営はいわば会社経営しているのと一緒で、いかに利益をたくさん出すかがポイントになります。またマンションなどを購入する場合、それなりの資金が必要です。物件購入だけでなく、固定資産税などのランニングコスト、将来のことを考えて修繕費も積み立てておく必要があります。借入リスクを最低限にしながら、安全に資金調達をするための方法としておすすめなのが、事業計画を立てることです。融資のお願いをするときに、事業計画を作成して担当者に提出すると説得力も増すでしょう。
事業計画を作成する場合、空き部屋リスクをどのように考えるかが重要なポイントです。どのような物件で経営しても、満室をずっと続けるのは難しいです。満室時の利回りだけを出しても現実的な事業計画にはなりません。空室がどの程度になるのか想定して、その場合の利回りがどうなるかをシミュレーションしてみましょう。そのほかにも事業計画には家賃調整や修繕費なども組み込むと、長期的に安定した不動産経営を進めることが可能です。事業計画を立てると、どの程度の融資が無理のない経営をするための限度化も具体的なイメージもわいてくるでしょう。事業計画通りに経営を進められるとは限りません。しかしある程度の道しるべがあれば、スムーズに経営を行えるはずです。

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